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築古木造アパートの本質とは？減価償却を徹底解説

不動産投資の中でアパート経営は割と一般的な投資といえるでしょう。しかし、アパートをイチから建築するとなると土地代も建築費もかかるため、特に初心者は中々手を出しにくいです。

そこで今回は、初心者の方でも手を出しやすい投資である、築古木造アパートに注目します。築古木造アパートは「減価償却費用の仕組み」を理解することが重要なので、今回はその点を詳しく解説します。

減価償却費とは？

減価償却費用とは、不動産（建物）を取得したお金を、年間の経費として計上できる費用のことです。そもそも、不動産の賃貸経営は「年間家賃収入－年間経費」で算出される「不動産所得」に税金がかかってきます。

つまり、節税するためには、年間の家賃収入を下げるか、年間経費を下げるしかありません。年間の家賃収入を下げると本質的に収益が下がるので、年間経費を下げるのが得策です。その「年間経費」の中で、最も高額になるのが減価償却というわけです。

減価償却費用は少々複雑なので、実際に築古アパート経営をする際には不動産会社と一緒にシミュレーションした方が良いです。ただ、不動産投資家としては知っておくべき知識なので、減価償却費用については以下を理解しておきましょう。
・減価償却費用を計上できる年数
・具体例

○減価償却費用を計上できる年数

減価償却費用とは、そもそも「建物は経年劣化していくものであり、その経年劣化分を費用として計上できる」という側面も持ちます。そのため、半永久的に計上できる費用ではなく、計上できる期間は建物の耐用年数によって異なります。

つまり、減価償却費用を計上できる年数は、その不動産の耐用年数が限界になるということです。木造の耐用年数は22年※なので、築22年になるまでは減価償却費を計上できます。しかし、築古木造アパートということは築22年を超えている場合もあるでしょう。

その場合の償却年数は、法定耐用年数の20％に相当する年数になります。たとえば、築22年の木造アパートであれば「22年×20％＝4.2年→4年（小数点以下切り捨て）」が減価償却費用を計上できる年数になるということです。

※国税庁　耐用年数表
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

○具体例

減価償却費用は構造ごとに係数が決まっており、木造の場合は「物件取得費用×0.046」です。たとえば、アパート価格が2,700万円（築22年）で建物価格が500万円のアパートであれば、「500万円×0.046＝23万円」が年間経費として計上できる費用です。

前項のように、計上できる年数は4年間だけになりますが、その期間はかなりの節税につながります。築古木造アパートを経営は、この減価償却費用を理解することで、収益が赤字になるか黒字になるかが変わってきます。

築古木造アパートの本質は、減価償却費用が「いくら」「どれくらいの期間」計上できるかで決まります。そのため、築古木造アパートの経営者は必ず減価償却費用を理解しておき、きちんとシミュレーションをしておきましょう。